#178 Immobilientipp: "Warum der amtliche Wert kein Massstab für den Marktpreis ist"
/Casa Bene Immotipp #178
Immer wieder kommt es vor, dass Interessenten beim Immobilienkauf den sogenannten amtlichen Wert als Orientierung heranziehen, um zu prüfen, ob der ausgeschriebene Kaufpreis „realistisch“ ist. Häufig wird dieser amtliche Wert dann mit einem Faktor – etwa 1.5 oder 2 – multipliziert und mit dem Marktpreis verglichen. Auf den ersten Blick scheint dieses Vorgehen logisch, in der Praxis ist es jedoch grundlegend falsch und führt regelmässig zu Missverständnissen.
Der amtliche Wert dient ausschliesslich administrativen und steuerlichen Zwecken. Er wird nach festen behördlichen Kriterien berechnet, die in keiner Weise den aktuellen Immobilienmarkt widerspiegeln. Faktoren wie Angebot und Nachfrage, Mikrolage, Zustand, Ausbauqualität oder Emotionen der Käuferschaft bleiben dabei völlig unberücksichtigt. Deshalb kann es sein, dass zwei nahezu identische Objekte – in unterschiedlichen Gemeinden oder Kantonen – amtlich ähnlich bewertet sind, aber am Markt Preise erzielen, die weit auseinanderliegen.
Ebenso ist auch der Versicherungswert kein geeigneter Vergleichswert. Er zeigt lediglich die ungefähren Wiederherstellungskosten eines Gebäudes an, also was ein Neubau im Schadensfall kosten würde – nicht, was die Immobilie am Markt wert ist.
Wer den Kauf einer Immobilie finanzieren möchte, sollte sich ausschliesslich an der Bewertung der Bank orientieren. Diese führt eine marktorientierte Einschätzung durch, prüft Lage, Zustand, Referenzverkäufe und Ertragskraft. Der daraus resultierende Belehnungswert zeigt den realistisch finanzierbaren Betrag.
Fazit: Der amtliche Wert ist kein Massstab für den Marktpreis. Nur eine professionelle Marktanalyse oder die Bewertung einer Bank liefern eine realistische Einschätzung. Käufer sollten sich nicht von vermeintlichen Rechenformeln leiten lassen, sondern auf fundierte, aktuelle Daten vertrauen – so vermeiden sie Fehlurteile und treffen bessere Entscheidungen.
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